Выгода для потенциального дольщика при подписании ДДУ заключается в более низкой стоимости приобретаемого жилья. А сам договор долевого участия в строительстве заключается с целью финансирования возведения объекта недвижимости гражданами на различных стадиях.
На первый взгляд и дольщик, и застройщик становятся участниками обоюдовыгодного предприятия. При этом на практике часто возникают ситуации, когда требуется одностороннее расторжение заключенной сделки
из-за неисполнения одной из сторон договоренностей. Закон позволяет произвести такую процедуру, но при соблюдении правил и оснований расторжения соглашения.
Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке
Договорные условия в ДДУ устанавливают дату исполнения обязательства, а значит определяют сроки по двум основным этапам завершения строительства (при соблюдении должного качества объекта и его соответствия нормам законодательства), сдачу в эксплуатацию жилья и передачу жилья дольщику в собственность по акту.
Неисполнение указанных в договоре сроков дает основания дольщику для принятия решения не только о возмещении причиненного вреда и устранении недостатков, но и вообще о прекращении отношений (расторжении договора).
Закон № 214-ФЗ, регулирующий взаимные обязательства в рамках ДДУ, в ч. 1 ст. 9 выделяет следующие причины для одностороннего отказа дольщика от исполнения обязательств по договору:
1) объект не был передан дольщику в оговоренный срок, просрочка составляет не менее двух месяцев;
2) застройщик допустил существенные нарушения при строительстве, результат которых не устранил;
3) качество построенного дома не соответствует нормам и заключенному договору;
4) иные причины, установленные договором.
Важно: Договор может быть расторгнут и по инициативе застройщика, если дольщик не исполняет своих финансовых обязательств. Это возможно при отсутствии платежа в двухмесячный срок, если платёж носит разовый характер, а также при регулярных нарушениях сроков оплаты, если платёж осуществляется частями.
Плюсы и минусы одностороннего расторжения ДДУ
Расторжение договора в одностороннем порядке расценивается неоднозначно. Можно выделить как положительные моменты, так и отрицательные, которые обязательно нужно учитывать перед началом процедуры.
К плюсам можно отнести:
1) Возможность взыскать с застройщика проценты за пользование денежными средствами. Плюс в том, что такие проценты начисляются с момента оплаты дольщиком денежных средств по договору, а не с момента просрочки исполнения обязательства.
2) Возможность вернуть уплаченные по договору средства. Это выгодно, когда стоимость недвижимого имущества осталась на приблизительно том же уровне или вовсе снизилась.
Обязательны к учёту и возможные негативные последствия, среди которых выделяют:
1) Отсутствие у застройщика будущих обязательств передать дольщику квартиру. При этом не всегда получается вернуть все уплаченные по договору средства. На практике нередки ситуации, когда возврат уплаченных сумм осуществляется длительное время или не осуществляется вовсе (к примеру, если застройщик обанкротился и его активы не позволяют рассчитаться с кредиторами);
2) Стоимость объекта на момент заключения договора всегда ниже, чем на последующих этапах строительства, если фактически оно велось по графику. Вернуть можно будет изначально уплаченную стоимость, тогда как объект уже мог быть близок к завершению.
3) Нередко проценты за пользование средствами снижаются судом. Заявитель получает меньшую сумму, чем та, на которую рассчитывал.
Каждую ситуацию нужно анализировать в индивидуальном порядке.
В некоторых случаях действительно лучше пойти на расторжение сделки, а иногда лучше воспользоваться иными способами законного воздействия на застройщика.
Пошаговый алгоритм действий дольщика, желающего расторгнуть договор
Если имеются основания для одностороннего расторжения ДДУ во внесудебном порядке, то первое, что должен сделать дольщик для расторжения договора - составить письменное уведомление застройщику. Следующие действия выглядят так:
1) Направление застройщику уведомления о расторжении договора. Желательно направить уведомление почтой ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Все почтовые документы необходимо сохранить, поскольку они понадобятся в суде.
2) Приложить к уведомлению необходимые документы. В первую очередь, это копия договора, документы об оплате, а также документы, подтверждающие факт нарушения сроков сдачи дома и неисполнения застройщиком условий договора.
3) После направления уведомления нужно обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) и зарегистрировать отказ от долевого участия.
Договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым с момента направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После чего застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить дольщику выплаченные по договору денежные средства и проценты.
Если застройщик не выполнил данное требование в указанный срок, то необходимо направить в его адрес претензию с требованием выплаты денежных средств и процентов. Претензия направляется почтой ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Довольно часто компании не выплачивают денежные средства добровольно, в связи с чем приходится обращаться в суд с соответствующим иском.
В некоторых случаях расторжение договора может быть произведено только в судебном порядке. Основания расторжения в судебном порядке указаны в 214-ФЗ, в пункте 1.1 статьи 9. Среди них прекращение процесса строительства (когда становится понятно, что сроки сдачи жилья не будут выдержаны), изменение проектной документации, смена назначения объекта.
Процедура расторжения в судебном порядке будет начинаться с составления и подачи претензии, затем следует обратиться в суд. Одновременно с иском о расторжении договора можно выдвинуть требование о взыскании суммы договора и расходов, но закон не запрещает провести два судебных разбирательства.
Регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве
Регистрация расторжения договора будет производиться через регистрирующий орган, то есть Росреестр. Документы можно подать и в МФЦ. Потребуются следующие документы:
1) указывающие на оплату пошлины (её размер составляет 350 рублей);
2) уведомление о расторжении или судебный акт;
3) договор долевого участия.
Потребуется также документ, который подтвердит личность заявителя, а также доверенность, если действие производится через представителя.
Итак, расторжение договора долевого участия возможно в одностороннем порядке. Перечень ситуаций, когда такое действие возможно, указан в законодательстве. Также закон позволяет расторгнуть договор через суд, но также в определённых случаях. Необходимо будет выполнить последовательность действий и подготовить документы, но в каждой ситуации придется учесть возможные плюсы и минусы, в том числе и все возможные последствия расторжения.
